재건축 이익환수, 양도세 인하등

새 정부가 출범하기도 전 인수위에서 벌써 많은 정책이 나오고 있다. 그중 가장 큰 변화가 예상되는 부문이 부동산 정책이다. 참여정부의 최대 실패작이 부동산이었다는 지적 속에 어떻게든 정책에 손질을 가해야 하기 때문이다.

그렇다면 부동산 문제 해결에 총대를 멘 이명박 정부의 정책 근간은 무엇일까.

이 당선인은 참여정부 집값 급등의 근본원인은 수급 불균형에 있다고 봤다. 따라서 규제 강화보다는 규제 완화, 조정으로 기조를 바꾸고 시장을 중시한 공급 확대정책을 펼칠 계획이다. 결국 새 정부 부동산 정책은 크게 시장 자율과 규제 완화, 공급 확대로 요약된다.

물론 흐름은 지켜봐야 한다. 여러 규제 완화조치가 흘러나오면서 집값이 들썩이자 인수위 측이 “집값 안정을 위해 지금의 부동산 규제를 당분간 유지한다”고 밝혔기 때문. 하지만 시기만 늦춰졌을 뿐 규제 완화는 언제든 가시화될 수 있다. 새 정부에서 추진할 부동산 정책의 주요 이슈들을 꼽아봤다.

1. 재건축 규제 완화　
“이익환수 방법 구상 중”

노무현 정부와 재건축 아파트시장은 그야말로 정권 내내 ‘대치 상황’이었다. 참여정부가 재건축 아파트 가격 상승을 막기 위해 내놓은 법률이 무려 10개에 달했기 때문. 소형 주택 의무비율 확대를 비롯해 조합원 명의 변경 제한이나 개발이익 환수 등 사실상 ‘규제 폭탄’이 이뤄지면서 재건축이 여의치 않게 됐다. 이 때문에 서울 강남권 재건축 아파트값은 2007년 들어 하향 안정세로 돌아섰다.

하지만 대선이 끝나자마자 곧바로 강남 재건축 아파트값은 들썩이기 시작했다. 일주일 새 몇천만원씩 급등한 재건축 아파트들이 수두룩할 정도다.

여기엔 이유가 있다. 이 당선인은 “주택 공급을 늘리기 위해 대규모 신도시 개발보다는 도심 재개발, 재건축을 활성화하는 게 낫다”고 밝혀왔기 때문. 용적률 규제 완화가 이뤄진다면 가장 먼저 강남권 재건축 아파트가 수혜를 보지 않겠느냐는 기대감이 가격에 반영되고 있다.

상황이 이렇다보니 인수위는 또다시 고민에 빠졌다. 집값 불안을 초래하지 않으면서 공급을 늘리기 위한 묘수를 찾고 있다. 도심 기능 활성화를 위해 재건축 규제 완화를 표방하고 있지만 오히려 더욱 강력한 이익 환수장치 마련 방침을 내놓은 것도 이 때문이다. 용적률 확대의 전제조건으로 초과이익 환수를 내건 셈이다. 규제는 풀겠지만 개발이익은 철저히 거둬들이겠다는 얘기다.

논리는 좋지만 실제 이익환수 방법에 대해선 인수위도 마땅한 해결책을 찾지 못하고 있다. 그렇다고 규제 완화 없이 이 당선인이 공언한 ‘연간 50만가구 주택 공급’은 결코 현실화되기 어렵다. 도심 재개발, 재건축만으로 순수하게 늘어나는 공급확대 효과는 20%에 불과하기 때문에 신도시가 추가로 지정될 가능성도 있다.

그렇다면 어떤 해결책이 필요할까.

전문가들은 규제를 완화하되 개발이익은 현금으로 납부하고 이 자금을 공공사업에 재투자하거나 임대주택을 짓는 데 활용하는 방안이 필요하다고 지적한다. 건교부는 공공기관에서 일반분양 물량을 사서 시장에 적정한 가격에 파는 방법 등을 이익환수 장치로 검토하고 있다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 “지금의 재건축 규제를 고수해서는 주택 공급을 늘리기 어렵기 때문에 조합원 이익을 낮추는 방식으로 규제를 서서히 풀어야 할 것”이라고 지적한다.

2. 세금·대출 규제 완화
주택 취등록세는 2% →1%

이 당선인의 주요 공약 중 하나가 세제 완화다. 후보 시절 1가구 1주택 장기보유자의 종부세 인하와 부과기준 상향조정, 그리고 1가구 2주택자의 양도세 인하를 줄기차게 외쳤다. 이 밖에도 1가구 1주택자의 주택담보대출 규제 완화, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV)의 상향 조정을 비롯해 실수요자의 장기저리융자 지원 등 주택금융 제한 조치가 줄줄이 풀릴 예정이다.

특히 종부세, 양도세 인하가 핵심정책으로 꼽힌다. 양도소득세 부담으로 집을 팔고 싶어도 못 팔기 때문에 거래가 지나치게 위축된 게 사실이다. 양도세 부담을 덜면 거래가 활성화되고 집값도 안정된다는 게 이 당선인 논리다. 종부세의 경우 고가 다주택 보유자에 대한 세금 정책은 옳지만 투기 목적 없이 오랜 기간 같은 주택에 거주해온 수요자에게는 ‘역차별’이 될 수 있다는 지적이다.

우선 ‘양도세 인하’는 2월 임시국회에서 처리될 예정이다.

백성준 교수는 “기존 주택 보유자가 벌어들인 이익을 덜 내놓는다는 점에서 형평성 문제가 있지만 과표가 많이 올라간 상황에서 기존 주택 거래를 활성화하기 위해서는 양도세 인하의 순기능도 분명히 있다”고 밝힌다.

이상호 GS건설 대외정책전략지원위원 역시 “다른 정책들은 모두 총선 이후로 미루더라도 거래 활성화를 위해서 양도세 인하만큼은 꼭 필요하다”고 밝힌다.

큰 틀만 나왔을 뿐 나머지 부동산 세제 개선 시기는 일단 ‘1년 후’로 미뤄지게 됐다. 이 역시 부동산시장이 들썩일 것을 우려해서다.

강만수 대통령직 인수위원회 경제1분과 간사는 “부동산 세제를 조정해야 하겠지만 우선 1년간 시장 상황을 지켜본 뒤 판단할 것”이라고 밝혔다. 다만 주택 취등록세를 2%에서 1%로 내리는 방안은 조기에 실행할 것으로 보인다.

향후 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까. 어떤 식으로든 거래 활성화를 위한 세제 완화 조치가 시행된다면 시장이 살아날 가능성이 높다.

고종완 RE멤버스 대표는 “세제를 완화한다면 과도한 양도세 부담으로 그동안 매매시장에 나오지 못했던 매물이 쏟아지고 보유세 부담 감소로 매수심리가 호전될 것”이라고 내다본다.

다만 부작용도 우려된다.

종부세 과세 주택기준이 6억원에서 9억원 이상으로 높아질 경우 실수요자뿐 아니라 다주택 보유자들까지 혜택을 입게 된다. 2007년 종부세 부과 대상자 48만6000명 중 공시가격 6억~9억원인 주택 소유자가 무려 40%에 이르러 세수 감소 역시 보완해야 할 문제다.

임달호 현도컨설팅 대표는 “규제를 보다 세분화해 무주택자나 1가구 1주택자 중 이주수요 같은 정상적인 거래에 대해서만 부분적으로 규제를 풀어야 할 것”이라고 지적한다.

3. 전매제한 규제　
투기 수요 적은 지방부터 푼다

새 정부 부동산 정책의 시급한 과제는 ‘규제 완화를 통한 거래 활성화’다. 거래를 늘리려면 세금 완화도 중요하지만 전매제한 규제 완화가 뒷받침돼야 한다는 지적이 많다. 미분양 한파가 지방에 이어 수도권까지 불어온 것도 대출 규제보다 전매제한 규제가 직격탄을 미쳤다는 지적이다. 분양가상한제로 분양가가 주변 시세보다 저렴해도 정작 전매제한 조치 때문에 실수요자들조차 분양을 기피하는 부작용을 낳았다.

한 예로 최근 파주를 비롯한 인기지역 분양이 3순위까지 대거 미달사태를 빚은 것도 이 때문이란 분석이다.

새 정부는 먼저 올 5월부터 지방 비투기과열지구 내 분양가상한제 아파트에 대한 전매제한을 폐지할 계획이다. 이와 함께 투기 우려가 없는 수도권 외곽의 분양가상한제 아파트에 대해서도 최장 10년인 전매금지 기간을 축소하는 방안도 검토 중이다.

이런 방안에는 전문가들도 대체로 동의하는 분위기다. 10년에 달하는 전매제한 기간은 재산권은 물론이고 거주 이전의 자유까지 제약한다는 우려가 많기 때문이다.

이상호 위원은 “우선 투기수요가 적은 지방부터 규제를 푼 뒤 9월 정기국회 이후 내년부터 수도권 전매제한 규제 완화가 서서히 가시화될 것”이라고 밝혔다.

[김경민 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제 1440호(08.01.23일자)에 게재된 기사입니다]
[출처 : 매일경제]